1月6日，嘉實(shí)基金發(fā)布公告顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT公眾投資者認(rèn)購總量已超過公眾發(fā)售總量，決定提前結(jié)束募集，公眾比例配售結(jié)果將由基金管理人另行公告。至此，作為2023年首單公募REITs，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT也成為今年首單提前結(jié)募的公募REITs。

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根據(jù)嘉實(shí)基金此前公告，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2022年12月30日完成網(wǎng)下投資者詢價(jià)，擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為132.344億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍。

目前市場上已成立的公募REITs底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類。產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)中，倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較受投資者青睞。

具體來看，倉儲(chǔ)物流是指利用自建或租賃庫房、場地，儲(chǔ)存、保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物，而現(xiàn)代倉儲(chǔ)更加注重自動(dòng)化、智能化，例如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格的高標(biāo)倉，可大大節(jié)約倉儲(chǔ)成本，提高工作效率。受益于電商等快速發(fā)展，物流倉儲(chǔ)需求大幅增長，未來發(fā)展空間巨大，高標(biāo)倉供不應(yīng)求。

公開資料顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)為京東自建高標(biāo)倉，包括三處物流園，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、京東商城“亞洲一號(hào)”倉儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目和京東“亞洲一號(hào)”廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。3個(gè)項(xiàng)目位于關(guān)鍵物流集聚區(qū)，根據(jù)企業(yè)提供的2022年上半年審計(jì)報(bào)告，3個(gè)項(xiàng)目增值幅度分別為55.65%、130.91%、39%。

政策面也對發(fā)展現(xiàn)代物流體系給予支持。國家發(fā)展改革委2022年12月15日發(fā)布的《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》明確，加快構(gòu)建以國家物流樞紐為核心的骨干運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)，完善區(qū)域分撥配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化城市物流配送網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展城鄉(xiāng)高效配送。加快補(bǔ)齊農(nóng)村物流發(fā)展短板，促進(jìn)交通、郵政、商貿(mào)、供銷、快遞等存量農(nóng)村物流資源融合和集約利用，打造一批公用型、共配型物流基礎(chǔ)設(shè)施，提升農(nóng)村物流服務(wù)效能。

嘉實(shí)基金介紹，“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT未來有望盤活約35.1萬平方米的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，有助于倉儲(chǔ)物流類資產(chǎn)市場化運(yùn)行，提高運(yùn)營管理效率?！?/p>

結(jié)合目前我國已發(fā)行上市的2只倉儲(chǔ)物流類公募REITs表現(xiàn)，海通證券表示，紅土鹽田港REIT和中金普洛斯REIT均為首批募集發(fā)行，項(xiàng)目的收入來源主要為項(xiàng)目市場化出租獲取的租金及綜合管理服務(wù)費(fèi)兩部分。從經(jīng)營表現(xiàn)看，倉儲(chǔ)物流類公募REITs經(jīng)營業(yè)績受疫情影響較小，收入較為平穩(wěn)。

嘉實(shí)基金表示，未來將依托REITs專業(yè)投資團(tuán)隊(duì)，憑借實(shí)物資產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，確保專業(yè)、高效的投資運(yùn)營管理，在盤活現(xiàn)代化倉儲(chǔ)存量資產(chǎn)的同時(shí)，也為更多個(gè)人投資者提供參與優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的直接途徑，同時(shí)激發(fā)社會(huì)資本直接參與投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的熱情。

截至1月6日，上市公募REITs已達(dá)24只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)783.61億元。展望2023年，中信建投證券固定收益首席曾羽對《證券日報(bào)》記者表示，在政策支持下，2023年REITs規(guī)模仍將保持高速增長，底層資產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步豐富。需要注意的是，隨著供給的增加，新REITs上市比價(jià)效應(yīng)帶來的價(jià)值回歸收益仍存，但是存量REITs的稀缺性將進(jìn)一步弱化，分化將會(huì)加劇，預(yù)計(jì)未來REITs將呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)格局。

在海通證券看來，倉儲(chǔ)物流類REITs資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和盈利模式較為明確，擴(kuò)募思路較為清晰，能夠同時(shí)享受穩(wěn)定的現(xiàn)金流分派和資產(chǎn)增值收益。未來，倉儲(chǔ)物流REITs通過擴(kuò)募，能夠吸收一線城市及強(qiáng)二線城市的外溢需求，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。（記者 昌校宇）

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