? 文 | 馬光遠(yuǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年總體的表現(xiàn)是出乎很多人的意料的。因?yàn)樵诤芏嗳丝磥?lái)，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并進(jìn)而傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期。然而，事實(shí)是，上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)都跑贏了整體經(jīng)濟(jì)：

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速轉(zhuǎn)正已經(jīng)成為定局。前五個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45920億元，同比下降0.3%，而前兩個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速是同比下降了16%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著疫情得到控制迅速反彈。

其次，房地產(chǎn)上漲和反彈明顯。前5個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.3%，前兩個(gè)月這個(gè)數(shù)字是下降39.9%；商品房銷(xiāo)售額46269億元，下降10.6%，前兩個(gè)月這個(gè)數(shù)字是下降35.9%。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，4月份，一線(xiàn)城市商品住宅成交量環(huán)比上升45%。其中，上海上漲57%；深圳上升8%；北京、廣州升幅相近，均超50%。4月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.37萬(wàn)套，環(huán)比增加75.3%，基本恢復(fù)到去年的水平。6月深圳二手房成交達(dá)到10594套，環(huán)比上升23.9%，這是自2016年4月以來(lái)深圳又出現(xiàn)二手房成交套數(shù)破萬(wàn)。

第三，從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)遠(yuǎn)多于房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)。對(duì)于70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我多次提醒不要看具體數(shù)據(jù)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)最大的價(jià)值就是通過(guò)房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)基本可以看到房?jī)r(jià)未來(lái)的大趨勢(shì)。

從房?jī)r(jià)上漲的數(shù)量看，5月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)57個(gè)，比4月份多7個(gè)；4月份是 50個(gè)，3月份是21個(gè)，2月份是38個(gè)。如果說(shuō)新房受限價(jià)等因素的影響的話(huà)，那么看二手房，5月份二手房環(huán)比上漲的城市為48個(gè)，4月份為37個(gè)，3月份為32個(gè)，2月份是14個(gè)。

無(wú)論是新房還是二手房，環(huán)比上漲的城市數(shù)都在明顯增加。特別是，4月份和5月份四個(gè)一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.1%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%?？紤]到70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)在房?jī)r(jià)漲幅的統(tǒng)計(jì)上一直很“謙虛”，一個(gè)月環(huán)比上漲超過(guò)1%是很驚人的，照此全年漲幅會(huì)超過(guò)10%，考慮到一線(xiàn)的房?jī)r(jià)，這個(gè)漲幅確實(shí)不低。

第四，土地市場(chǎng)的溫度超過(guò)預(yù)期。對(duì)于今年疫情下的土地市場(chǎng)，我之前的判斷是，一二線(xiàn)城市不會(huì)太差，三線(xiàn)及以下的城市會(huì)明顯降溫。

但從數(shù)據(jù)看，土地市場(chǎng)的溫度明顯高于我的預(yù)期。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年50大城市賣(mài)地2.29萬(wàn)億元，同比上漲17.3%；中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)300城市土地出讓金總額2.54萬(wàn)億元，同比上漲10%。從土地溢價(jià)率看，前兩個(gè)季度土地市場(chǎng)的溢價(jià)率分別達(dá)到12%和16%。北京上半年土地成交溢價(jià)率為18.35%，比2018和2019年的13.72%和9.38%，溢價(jià)率明顯反彈。

對(duì)于今年疫情下的市場(chǎng)，我在很多場(chǎng)合不斷提醒千萬(wàn)不要誤判，千萬(wàn)不要認(rèn)為經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然不好。這種簡(jiǎn)單化的騙人的錯(cuò)誤邏輯不能一犯再犯。如果第一次犯這種錯(cuò)誤，是可以原諒的，第二次犯，也可以勉強(qiáng)原諒，如果第三次再犯這樣的錯(cuò)誤，別人可以原諒，你自己如何原諒你的智商？

我反反復(fù)復(fù)提醒判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)走向的三個(gè)基本邏輯：

第一，貨幣的邏輯，面對(duì)疫情沖擊，全球貨幣政策重回寬松，在貨幣政策寬松的情況下，資產(chǎn)價(jià)格，特別是大城市的房?jī)r(jià)很少有下跌的先例；

第二，避險(xiǎn)的邏輯，在經(jīng)濟(jì)不確定的情況下，高凈值人士可以選擇的安全產(chǎn)品并不多，好城市的好房子是少數(shù)可以選擇避險(xiǎn)的產(chǎn)品；

第三，城市的邏輯，不管有沒(méi)有疫情，中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)分化會(huì)更為明顯，好城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，其他城市的房?jī)r(jià)基本到了天花板。最貴的房子，其實(shí)就是最安全的房子。

這三個(gè)邏輯雖然簡(jiǎn)單，但要讓很多人真正把握非常難。難的原因是很多人按照自己的收入來(lái)判斷房?jī)r(jià)，好比一只螞蟻按照自己的步伐判斷大象能走多遠(yuǎn)。還有一個(gè)原因，罔顧市場(chǎng)規(guī)律，投多數(shù)人所好的二吊子專(zhuān)家太多，今年又有很多專(zhuān)家預(yù)判房?jī)r(jià)下跌誤導(dǎo)了多少買(mǎi)房人，而這種誤導(dǎo)仍然在繼續(xù)。

具體城市的表現(xiàn)我在之前的文章中都基本提到了，在此不再一一點(diǎn)評(píng)。不管是深圳，還是杭州、成都、蘇州、上海、北京、東莞、惠州。我認(rèn)為，上半年表現(xiàn)總體都很正常，沒(méi)有超出預(yù)期的。深圳作為風(fēng)向標(biāo)城市，我在去年年底就一再提醒今年會(huì)上漲，北京上海也是。面對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)跑贏整體經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的態(tài)勢(shì)，有人擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)收緊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的整體趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，我們也看到，一些熱點(diǎn)城市開(kāi)始收緊調(diào)控，如杭州、深圳和東莞等。在上半年，一些放松調(diào)控的舉措也被叫停。但是，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)基本面，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及貨幣政策的趨勢(shì)看，房地產(chǎn)調(diào)控整體收緊的概率非常小。政策總體將仍然處于“沉默”的階段。

在這里特別要提及某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，說(shuō)上半年全國(guó)房地產(chǎn)出臺(tái)調(diào)控政策“304次”，創(chuàng)歷史最高水平。筆者認(rèn)為，這種說(shuō)法屬于嚴(yán)重誤導(dǎo)。今年上半年房地產(chǎn)政策大多屬于放松調(diào)控的，收緊調(diào)控的政策屬于極個(gè)別，北京、上海、廣州沒(méi)有出臺(tái)任何收緊調(diào)控的政策，絕大多數(shù)城市要么放松調(diào)控，要么是零調(diào)控，政策總體處于靜默期，而不是什么創(chuàng)造了歷史新高。這是基本常識(shí)，在今年疫情的沖擊下，穩(wěn)房地產(chǎn)也是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，我們不可能在如此嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)下仍然繼續(xù)打壓房地產(chǎn)。

對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，筆者的基本判斷是：

第一，房地產(chǎn)調(diào)控仍將處于靜默期，極個(gè)別城市會(huì)有一些收緊的舉措，但全國(guó)性收緊的概率幾乎等于零；

第二、市場(chǎng)走勢(shì)仍將延續(xù)上半年的走勢(shì)，北京、上海房?jī)r(jià)反彈的趨勢(shì)會(huì)強(qiáng)于上半年。這里特別提醒一下，我預(yù)判北京、上海房?jī)r(jià)反彈，原因很簡(jiǎn)單，這兩個(gè)城市仍然是中國(guó)最好的城市之二，房?jī)r(jià)自2017年下半年至今已經(jīng)調(diào)整快三年了，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)整，總體已經(jīng)處在合理價(jià)位，我認(rèn)為自住需求者完全可以出手。其他的熱點(diǎn)城市，包括東莞、寧波、徐州、大連等這些我一再點(diǎn)名的城市，下半年上漲的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，特別是東莞，房?jī)r(jià)走勢(shì)很有看頭。甚至可以說(shuō)，上半年看深圳，下半年看東莞。其實(shí)，深圳我認(rèn)為今年的漲勢(shì)基本結(jié)束了，市場(chǎng)將維持目前的態(tài)勢(shì)；

第三、要遠(yuǎn)離沒(méi)有城市群概念、沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的“三無(wú)”城市，這些城市的投資時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

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